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企業社會責任
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政府的主導作用與企業的社會責任
時間:2013-11-14作者:來源:光明日報點擊數:5659

關于政府住房政策

吳立范

在樓市出現泡沫和失靈時,政府應對市場進行必要的干預。但如何確定和劃分政府干預的范圍和程度,是當前房地產業爭論的焦點。政府對市場干預取決于它的住房政策目標,根據目標來劃分政府干預市場的界限。縱觀各國政府的干預手段,雖然不盡相同,但都服從于政策目標。

美國的住房模式可以簡括為“大市場、小政府”?!按笫諧 筆侵缸》糠⒄股燙峁┝?5%以上家庭的住房。目前,美國大約10600萬家庭中,約7100萬的家庭擁有自己的住房,另外大約有30%的家庭通過市場租房?!靶≌筆侵剛》空吣勘曛幌抻詘鎦切┪弈芰χЦ端餃朔孔獾牡褪杖爰彝?、殘疾和老年人解決住房問題。政府資助的公共住宅和廉租房的家庭約為130萬戶,占全部家庭的2%。在當前住房市場的次貸?;媲?政府對市場的干預是幫助在高房價下購買住房面臨無力償還貸款的業主。同時,采取宏觀的財政和利率政策調節住房的供求,通過市場價格機制達到供求平衡,以恢復它正常運作的功能。

英國政府的住房政策經歷了由“福利住房”向“低收入家庭保障住房”的轉變。二次世界大戰后,英國倡導公民普遍享受住房保障福利。為此,政府大規模修建公房,并以低于市場的租金出租給居民。到1960年代末,政府公房已占全部住房的1/3。但1980年后,政府開始從福利住房全面撤退,推行住房私有化,將政府提供住房轉為由市場和非盈利機構為主導。政府住房政策不再是解決中低收入家庭住房需要,而是集中解決低收入家庭住房問題。它采取的住房干預機制由過去的直接房租管制改變為類似美國的間接宏觀經濟政策的調節。

我國的住房改革將長期由政府的福利分房制度轉變為由市場提供住房的機制。但是,市場是以盈利為目的,難以兼顧社會公平。這就需要政府來發展與市場平行的、以保障居民住房為目標的住房系統。在今后相當長的時期內,我國住房的基本政策目標是盡可能地利用市場提供居民住房并幫助低收入家庭達到基本的居住條件。

當前,在經歷了過去幾年的房價高漲后,政府也同樣面臨著對房地產市場進行調節和干預的問題。

首先,政府干預應當限制在住房的供給和需求上,而不是力挺房價。價格是調節住房供給和需求的機制,政府應當以間接的宏觀財政和貨幣政策的方式,如降低銀行住房貸款利率,調節住房二級市場的稅費,來達到改善市場的環境和完善市場的功能,而不是直接以房價為干預目的。

其次,政府的干預應以幫助那些受到高房價沖擊、被排除在住房市場之外的低收入家庭,采取措施解決他們的住房困難,而不是救發展商。最近國務院出臺的“加大保障性住房建設規模,降低住房交易稅費,支持居民購房”的政策,體現了政府住房的政策目標。

總之,商品房的建造和分配由市場決定,保障住房的建造、分配和管理由政府負責。前者的核心是效率,后者的目標是公平。政府對商品房市場進行宏觀調控的目的是建立健全各種法規,建立和健全信息披露制度,通過競爭機制和價格調節來完善市場功能。調控的手段采用稅收、信貸、利率和土地政策影響供給和需求,即以經濟手段調控市場的原則。

公開性、公共性與社會妥協機制

香港大學教授甘陽

如何建立政府、企業和民眾之間的社會妥協機制和社會信任機制,是任何現代社會的基本課題,而且是長期的課題。

即使在香港這樣一個政策規章制度相對比較健全的社會,社會妥協仍然是相當困難的問題。大家如果稍微留意一下香港的情況,就會發現最近這些年香港大型房地產項目被迫下馬的案例層出不窮,例如前幾年有著名的紅灣半島事件,也是涉及到比較大的拆遷重建項目,因為社會意見不同,發展商最后被迫退出?;褂幸恍┓⒄瓜钅?都擱置在那里,一直無法達成社會妥協。

現代社會的特點,跟傳統的社會不一樣,傳統社會也有很多的矛盾,但是傳統社會的社會流動性和社會分化都比較低,雖然矛盾很多,但基本上是比較簡單的,解決矛盾的方式也是比較簡單的,一般來說由習俗、傳統和成本很低的行政手段就可以解決。但現代社會的特點,特別是中國高速發展的轉型社會出現的特點是,原有的社會信任機制弱化,不信任度會越來越高,因此解決社會矛盾的成本也必然會越來越高。我們的政府和企業對這些方面都要有比較充分的思想準備,將很多的問題看成是必然出現而不是不會出現,這樣解決問題的方式就不同。

我來介紹一個香港的房地產項目作為例子,該房地產項目因為社會各方不能妥協,僵持了30年無法上馬,一直到最近,終于有了突破,被看成是三贏的局面,政府、發展商、市民都比較滿意的例子。

該房地產項目在香港稱為合和中心二期,涉及的企業是香港合和集團,集團老板胡先生是香港的名人,很多有名項目例如現在的港珠澳大橋,最早就是他提出來的。但在合和二期這個他自己最在乎的項目上,胡先生卻努力30年而一直無法上馬。該項目是在香港的灣仔,胡先生本人從小在這個地方長大,因此他特別希望發展這個大型房地產項目。從1978年他就開始準備,整個八十年代有無數的方案,一會兒被否決,一會兒被擱置,一直到1994年,他的項目方案才被香港城市規劃委員會批準,也被香港政府批準,批準他可以建一個93層高的會議酒店,當時的方案這個會議酒店建成后將有房間2000多間,建成后會成為香港最大規模的酒店。但1994年批準后,因為各種原因工程暫時沒有上馬。到了2003年,他提出新的方案,改成建兩棟樓,一棟是73層高,一棟是58層高,但這個方案立即被政府否決。其中重要原因是,從1994年到2003年這10年期間,香港市民對居住環境的要求發生了很大的變化,從前沒有人在意你蓋多高的樓,香港也沒有法律政策規定建筑的高度,但這十年間整個市民社會,包括香港城市規劃和建筑師學會等對城市建設的理念都發生了很大變化,建設太高的樓已經很難被社會接受,因為高樓太多造成廢氣無法排放出去,嚴重影響香港城市的環境。不但樓房高度,而且樓房的密度,都會影響城市環境,因此市民和專業團體都要求更嚴格的監管;此外,該項目還涉及到要砍伐300多顆樹,環保團體認為這會破壞生態,總之各種各樣的社會團體都表示了自己的意見。因此胡先生的方案一再被否決。一直到了2008年,合和集團大規模裁減了原有的項目,原來是93層,現在減少為一個55層,房間數目從原先的2000間減少到1000多間,這個舉動得到整個香港社會的正面評價,達成了社會妥協。這次合和中心二期的項目有突破以后,香港政府表示希望考慮成立一個專員部門,專門負責幫助發展商與市民之間進行溝通。這也說明,香港以前同樣一直缺乏必要的制度化的社會妥協機制。

我國下一步的發展特別需要從自己國情出發探索建立社會信任和社會妥協機制。規章制度和政策法規當然越健全越好,同時企業的社會責任越強越好,但我以為這些都仍然只是必要條件,而非充分條件。因為一方面,由于現代社會的發展速度很快,不可能建立一勞永逸的政策法規。另一方面,自從七十年代末西方提出企業的社會責任以來,實際很難量化和具體規定企業的社會責任。目前為止,企業的社會責任更多的是企業自己的主觀判斷,不大可能具體規定。因此無論政策法規還是企業社會責任,都是達成社會信任的必要條件,而不是充分條件。像我國這樣發展和轉變非??斕納緇?特別需要以公開性和公共性為原則建立公共咨詢和民主協商的社會信任和社會妥協機制。

房地產開發企業的社會責任

廖俊平吳立范周如勇羅黨論

近年來,我國房地產開發企業的社會責任問題引起了社會的廣泛關注,但在界定房地產開發企業社會責任時仍存在很多模糊認識,一方面社會輿論常常將房地產開發企業的社會責任泛化,另一方面多數關于房地產開發企業社會責任評價體系將其局限在慈善捐贈行為和納稅行為。

我們基于國際上在界定企業社會責任時的主流理論——利益相關者理論,分析了我國房地產開發企業的利益相關者。

利益相關者理論的核心思想是:企業是其利益相關者相互關系的聯結,它通過各種顯性契約和隱形契約來規范其利益相關者的責任和義務,并將剩余索取權與剩余控制權在企業物質資本所有者和人力資本所有者之間進行非均衡地分散對稱分布,進而為其利益相關者和社會有效地創造財富。

我們按照房地產開發企業利益相關者群體與企業合同關系的性質,將利益相關者分為契約型利益相關者和公眾型利益相關者。同時我們認為,建立評價指標體系時應該遵循以下原則:1.系統性原則;2.科學性原則;3.可比性原則;4.可操作性原則;5.權威性原則;6.創新性原則。

我們建立的評價指標體系分房地產開發企業契約型利益相關者、房地產開發企業公眾型利益相關者兩類評價對象。其中,房地產開發企業契約型利益相關者包含股東、員工、購房者、房地產鏈上企業和債權人等五類子評價對象;房地產開發企業公眾型利益相關者包含政府、社區和環境三類子評價對象。在衡量房地產開發企業八個利益相關者的利益要求下,我們設計了31個三級評價指標。

住房政策與政府責任

郭巍青鐘曉慧

進入新千年以來,住房問題成為中國社會生活中引發廣泛爭議的焦點之一。伴隨著大中城市住房價格的高速上漲,公眾當中關于“買房難”和“住房難”的抱怨也不斷高漲。圍繞著住房問題的媒體言論和有關辯論越來越激烈,以至于在開發商、消費者以及某些專家學者之間,形成了緊張關系。當政府試圖以廉租房、經濟適用房以及限價房等政策來緩解社會矛盾時,又引發了關于政府是否應該干預市場、改革是否倒退等等方面的爭論。

從公共政策分析的學科角度來看,住房領域中的這些矛盾和困境,根本癥結在于政府在相當長的時期中,僅僅以單一的經濟政策思維來看待住房問題,缺少社會政策的思維。

所謂經濟政策的思維,就是把住房問題看作是或主要看作是一個市場問題。因此,在政府的政策議程上,基本的關注是住房產業的增長、住房市場的發育與要素配置、住房的價格與供求關系,住房市場的監管與法規、住房金融制度、住房市場的效率、以及土地和住房怎樣作為財富而增值,等等。

所謂社會政策思維,就是把住房問題看作是社會問題。相應地,政策議程的基本關注是住房需求的界定與滿足、公民的“住房權利”的建立與保障、通過住房問題的解決來保障社會公平、通過住房問題的解決來消除貧困和消除社會排斥、住房問題與城市規劃和和諧社區建設以及多層次的住房融資與住房合作,等等。

兩種政策思維所追求的政策目標是不一樣的。在經濟政策思維中,產業與市場的增長是最重要的政策目標,在實際運行中,它很容易變成事實上的唯一目標。這個目標假定,市場的發展能夠為社會成員提供足夠多元、細分和適用的住房。而在社會政策思維中,政策目標是社會公平與住房權利,它將市場發展看作是實現這種目標的一種手段。

兩種政策思維也分別引導出不一樣的政府責任。在經濟政策思維下,政府的主要責任是監管市場,政府不用公共財政來提供住房。在實際中,政府也可能使用非常有限的公共財政資源,對市場經濟下的“死角”或“剩余問題”提供某種最低限度的人道救濟。而在社會政策思維下,政府卻有責任使用公共財政,同時也有責任協調市場與社會的各種資源與手段,甚至在必要的時候干預市場,以便建立某種平衡的方式,滿足社會成員的住房需求,同時保障所有成員的住房權利。

我們認為,解決中國的住房問題必須要有合理的住房政策。而根據中國自己的發展經驗,也借鑒發達國家和地區的經驗,合理的住房政策應該有兩個特征。第一,必須充分認識到,住房政策是橫跨兩個領域的政策,它不僅是經濟領域的政策,同時也屬于社會政策領域(或者說福利政策)。而當務之急是重新建立對社會政策的認識。第二,應當將住房問題看作是廣義的社會福利,同時按照發達國家的經驗,綜合使用國家、市場、社會、家庭與社區的資源和手段,構建一種混合型的住房福利制度。

房地產行業的政府規制

劉恒陳鈉

政府規制的現存問題:規制過度與規制不足

1.規制主體不合理。房地產業具有眾多的規制主體,這些主體出于部門利益的考量,經常濫用規制權限,對于有利可圖的交叉規制領域,爭相設權、爭相執法,給規制對象造成沉重負擔。而對于無利可圖又需要大量投入的交叉規制領域,則相互推諉,或懈怠執法,造成規制空白和漏洞。

2.規制權限不規范。房地產業的規制目的是通過一定的制度建設,規范房地產業參與主體的行為,為他們提供公平競爭的制度平臺,從而實現社會資源的有效配置。規制權限的設置服務于規制目的,在規制權限設置方面,應該減少規制主體的利益色彩,杜絕規制主體謀求自身利益的逐利行為。

3.規制范圍不適宜。在房地產業中,從土地使用權的供應、房地產企業資質的審批、商品房建設的規劃、配套設施的審批、建筑質量的驗收、信貸結構、規模的控制、房地產交易中介的核準再到各個環節的稅收、房地產價格的控制、房屋面積比例的控制、商品房房屋類型的控制等,政府規制無處不在。很多本應由市場自主調節的內容,政府卻樂此不疲地消耗大量的社會資源進行規制。而對于如低收入者住房保障,規范市場交易秩序,提供良好制度保障等本應由政府重點規制的內容卻著力不多。

4.規制方式不科學。房地產業政府規制的方式,主要包括行政規制方式、經濟規制方式和法律規制方式。在房地產業市場化初期,政府規制一般以行政規制方式為主。而在一定程度上經受了市場經濟發展理念的洗禮之后,政府開始注重使用經濟和法律的規制方式。但同時我們也看到,政府直接調控房地產業的目的和認識并未改變,很多政府規制主體至少到目前為止,還缺乏尊重房地產市場主體意志、間接調控房地產市場的認識和耐心。政府規制改革:放松規制與規制重構

1.完善規制主體的制度建設。在政府作為規制主體層面,應該統一政府規制主體,科學安排各規制主體之間的權限劃分。與此同時,應突破政府作為單一規制主體的觀念,發展多元化規制主體。政府的角色應該更多地集中于宏觀規制的領域,如制定房地產業發展的宏觀政策,進行調控性立法,為房地產業發展完善制度環境,平衡房地產企業和公眾之間的利益等等。至于一些具體事務,盡可以交由行業協會、業主大會等社會中介組織進行規制。

2.停止政府的逐利行為。政府事實上是房地產產業鏈上最大的獲利主體,在這種情況下,寄希望于作為規制主體的政府能站在中立客觀的立場進行規制就顯得勉為其難了。因為追求出賣土地所得最大化的政府作為利益相關方的身份與作為規制主體只能是裁判員的身份是相沖突的。因此,政府應當退出房地產業的利益鏈,還利于民。

3.發展多向度的政府規制過程。我國目前的房地產業政府規制過程是單向度的,即政府作為規制主體單方面制定規制政策,要求被規制對象無條件遵守。在這種單方面壟斷性的政策實施過程中,很多被規制對象的合法利益被忽視。因此,應當允許房地產企業、普通民眾、社會中介組織等實質性地參與規制政策的制定和實施過程,這不但不會損害政府的權威,反而會提高政策的有效性、科學性和民主性,從而減少政策在具體實施過程中所遇到的各種阻力,提升規制主體的良好形象。

居住隔離與居住融合

周春山

居住隔離指的是城市中的居民由于文化、財富、種族、宗教、職業、生活習慣等特征的差異共同作用形成了不同的社會階層,相同或相近的階層聚居于特定地區,遵循共同的風俗習慣和共同認可的價值觀,而不相同或相差較遠的階層則彼此分開,居住在相對隔離的區域內。簡而言之,即居住隔離是社會階層分化在住房空間上的表現形式。

西方國家普遍存在居住隔離,一是種族隔造成的隔離,二是收入水平及住宅政策所產生的隔離。目前居住隔離的大體形勢是城市中上階層人口居住在市郊或外圍地帶,而低收入者則居住在內城。市場因素是居住隔離形成的根本原因,其次是歷史文化因素。另外,政府為解決貧困人口住房問題而建立的公共住宅區,往往會強化居住隔離。居住隔離會產生一些消極作用,如影響個人生活質量、加劇貧富分化、降低社會的運行效率等。

建國后,中國在計劃經濟時期實行單位福利分房制度,住房按單位來分配,單位的行業類型決定了住房空間的形式。由于單位之間的收入差別不大,住房空間的差異也就不明顯,尚未出現居住隔離。改革開放以后,隨著住房制度改革、土地使用制度不斷的發展,我國房地產市場形成,為住房的選擇提供了物質基礎。土地的有償使用與住房的商品化,加上工作崗位的差異以及工作職位流動性的加大,出現了高級住宅區、低收入住宅區等不同類型的住宅區,住房空間的差異開始顯現。

目前,居住隔離在我國仍未大規模地出現。只有政府和市場應共同協調發揮作用,才能實現建設居住融合的和諧社會。政府有責任制定有利于各階層和諧的住房政策,包括建設合理的社會階層結構、調控房地產市場、規劃合理的居住模式、促進公共服務設施的公平使用、調控土地和房地產市場、抑制市場投機行為、提高保障性住房的管理水平等等。企業在追求合理利潤的同時,也應負擔起社會責任,嚴格按照政府規劃進行建設,積極參與保障性住房的建設,規劃設計促進社區居民交流的空間,建設多樣化的住宅滿足需求。

房地產企業法律責任問題研究

王紅一

守法經營是企業最基本的社會責任,法律責任是社會責任的底線。企業的法律責任實際是為企業行為劃定禁區,不可越雷池一步,否則就要承擔相應法律后果。因此,房地產企業法律責任制度與社會責任狀況密切相關。

改革開放30年以來,我國房地產企業在促進國民經濟發展、推動城市建設、改善人民居住條件和創造就業機會等方面做出了重大貢獻,同時也存在著過度追求企業利益乃至無視或侵害社會和他人利益的違法違規行為,如違法取得土地、拖欠工程款、房屋銷售虛假廣告、合同欺詐和違約、更改規劃、面積不實和房屋質量缺陷等等。因此,需要加強對房地產企業的法律規范以促進該行業進一步健康發展。

改革開放以來我國對房地產企業的法律規制與法制進程基本一致,既取得了顯著成果也存在一些需要完善的地方。總體來看,我國房地產企業法律責任在立法、司法、執法各個層面上仍存在著系統性的問題:立法對有些責任界定不清(如拆遷責任),對有些責任規定過輕(如房地產企業違約等信用責任),對有些責任缺乏規定(如與“小產權房”有關的責任);司法中對大量的規避法律行為如“掛靠”、“黑白合同”和“墊資”等缺乏明確統一的責任認定標準,導致難以有效地追究相關責任;執法受到利益關系的影響,法律實施效果有待提高。

現有的房地產企業法律責任問題,體現了土地公有制為主的國家控制的市場模式下房地產行業關系錯綜復雜和利益沖突激烈的狀況。完善房地產企業的法律責任制度的核心內容,是規范企業與政府的關系。立法應對房地產企業和政府利益進一步進行隔離,分清二者各自不同性質的法律行為和法律責任,避免責任混淆;同時,應加強對政府行為的約束和監督,使政府成為真正的市場管理者和代表公共利益的利益相關者,而不是具有自身利益的市場參與者。

房地產企業法律責任問題也反映出相關的法律技術尚待提高。目前存在新的法律理念諸如私有產權?;さ仍詵康夭判粵⒎ㄖ忻揮械玫接行Ч岢?、法律法規之間存在交叉與沖突、法律規定的一些標準脫離房地產行業和企業的現實狀況,以及相關制度缺乏可操作性等問題。法律責任制度設置應當更為科學,不應只注重事后的處罰,更應避免問題的發生,諸如強化房地產企業信息披露法律責任對于增加市場的透明度和彌補監管的不足具有積極意義。法律在對房地產企業加強法律約束的同時,也不應忽視對房地產企業權益的?;?需要在房地產企業責任與權益和公眾權益之間進行平衡,維護房地產行業的競爭和發展。

對房地產企業的行為進行法律約束,與市場發展和相關的制度改革緊密相關。譬如,對于“小產權房”等在舊制度環境中破繭而出的新問題,只有在土地發展權、農村土地流轉制度等相關制度改革和重構之后才能從根本上得以解決。

也應當看到,法律只是經濟行為的約束機制之一,受到立法技術、執法能力、司法效率和法律意識等多種因素的局限。規范房地產企業行為任重而道遠。

限價房政策的影響與啟示

朱亞鵬

2007年底廣州率先在全國推出限價房。限價房政策是住房貨幣化改革以來在房價高企的背景下,政府在繼續完善經濟適用房、廉租房政策之后推出的解決住房問題的新舉措,引起社會的普遍關注。

限價房政策源于國家的宏觀調控。限價房是土地的供應在限套型、限房價的基礎上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發建設單位來開發的一種商品房。它是針對第一次購房者實現居住有其屋夢想的一種政策扶助,反映了政府對中等收入階層人士(尤其是年輕白領)住房問題的關注和承諾,更重要的是,政府試圖通過此限價房政策來平抑房價抑制房地產投資過熱,保證房地產經濟能夠保持持續和穩定的發展。

限價房有助于首次購房的中等收入者或者“夾心階層”實現居住有其屋的夢想,但限價房的質量無法保障以及不完整的房屋產權的限制,加之限價房一般位置偏離市中心,在經濟不景氣的時候,房價最容易下降,使得限價房政策的好處和吸引力不斷減少。限價房的推出可能引致某些地區、區位房價下跌,引起商品房的價值相對縮水,對購買商品房的居民利益可能有一定沖擊。此外,由于在限價房申購中非戶籍人口被排除在外,部分限價房地塊被指定賣給大型企業作為單位自建房,限價房也被認為會加劇社會不公和社會排斥。

政府推出限價房政策的直接目的在于平抑過高的房價和過熱的房地產投資,以便房地產經濟能夠保持持續和穩定發展。在某種程度上,顯然廣州限價房政策已經部分實現了預設的直接目標。但是,廣州限價房政策卻沒有能夠解決中等收入家庭的住房問題,讓人擔心限價房政策只是對中等收入階層稍縱即逝的安撫;另一方面,限價房由于受到低成本的局限,裝修用材較差、電梯配備不足等現象普遍。先天條件的不足,位置偏遠、交通不便、配套缺乏等問題,也就成為制約限價房的關鍵因素。隨著國際金融海嘯的影響,住房市場開始不景氣,在政府開始努力救市的背景下,限價房無疑也面臨尷尬的境地。

限價房的實踐和困境說明政府在制定住房政策時應該確立以人為本、強調住房公平的政策取向,而不僅僅是將住房政策定位為房地產經濟的發展附庸。住房政策應該有長期目標,社會性的住房保障政策應該與房地產產業政策區分開來。合理界定政府在住房保障和房地產經濟發展中的責任和職能,鼓勵不同層級的政府部門和社會各界共同參與討論,民主決策,形成社會各方普遍認受的政策,讓不同人群對住房利益形成合理預期,才能保證房地產領域各項政策的可及性、公平性、穩定性、充分性。

房地產企業的成長與企業社會責任

方建國

房地產企業的成長與企業內外資源的變化具有密切關系,企業成長與企業的社會責任之間存在互動機制,其發展過程是一個企業內外資源不斷協調的動態過程。企業社會責任在這個過程中不斷得到加強,最終達成促使房地產企業成長與我國社會經濟發展逐步協調一致的目標。

近年來,房地產市場受到政府和社會公眾的關注,企業的社會責任成了企業成長的重要考量因素。企業的市場環境由于政府市場監管政策和社會監督機制的完善而發生了重大的轉變,土地的“招拍掛”使得靠關系拿地變得困難,企業要想獲得持續成長的資源(土地、資金),就必須成為一個誠實守信、公開透明的公眾企業;必須具備能夠進行跨區域經營的開發、資金、技術、人才管理能力;必須具備管理產品品牌和企業品牌的能力,以及動態協調各種資源的能力。在這個時期,企業成長與社會責任的互動機制對房地產企業發展起著重要的作用,有遠見的房地產企業將其戰略遠景擴展為對社會發展的貢獻方面,企業的社會責任從依法納稅、規范經營擴展到慈善公益方面。企業在社會責任方面的失責會導致企業形象的改變,從而影響到企業的持續發展。在2008年“5·12”四川汶川大地震時期,許多著名房地產企業積極捐款和參與救災重建,都體現出企業社會責任對企業形象和企業戰略的影響力。

從不同時期我國房地產企業成長與企業社會責任的互動情況分析,可以看出由于房地產市場的發展和成熟,社會和環境對房地產企業社會責任的要求也在不斷提高。房地產企業社會責任有三個層次:第一是規范經營,它要求企業依法納稅,尊重自己的員工和消費者,生產出來的產品不能危害消費者安全和對環境產生不良影響;第二是慈善公益,它要求房地產企業在具有一定盈利和品牌影響力的時候,能夠濟困扶難;第三是能夠將社會責任上升到企業戰略層次,企業與社會變成一個有機的利益相關體,通過企業發展推動社會進步。我們認為,達到第一層次的企業可以被稱為“行為好的企業”,達到第二層次的企業可以被稱為“善而良的企業”,達到第三層次的企業則可被稱為“高瞻遠矚的企業”。

綜上所述,企業成長與企業社會責任的互動機制的邏輯關系是:房地產企業的社會責任是房地產企業股東利益和其他相關者利益的統一,這些利益相關者既包括政府和社會公眾,也包括他們所處的自然環境空間;房地產企業通過在經營戰略中承擔企業社會責任,兼顧其他相關者的利益來達到企業綜合效益最大化,從而達到使企業獲得長遠發展的目的。同時,企業社會責任理論倡導的是企業長遠發展,與社會和諧發展的精神。因此,房地產企業只有樹立長遠的發展思想,做“企業公民”,才能以一種長遠的思想去規劃自己的企業戰略。

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